O mercado imobiliário é um dos pilares da economia brasileira e, com a implementação do novo sistema de tributação sobre o consumo (IBS e CBS), o setor passa por uma transição significativa. A substituição dos atuais tributos (PIS, Cofins, ISS) pelo IVA Dual exige atenção redobrada dos players do mercado.
1. O Novo Modelo: CBS e IBS
A espinha dorsal da reforma é a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). No setor imobiliário, a incidência ocorrerá sobre:
• Alienação de bens imóveis;
• Locação e arrendamento;
• Serviços de construção e incorporação.
2. O Regime Específico para o Setor
Diferente da alíquota padrão estimada para a economia geral, o setor imobiliário conquistou um regime específico. Isso se deve à natureza do setor, que possui ciclos longos e alta carga de investimentos.
• Redução de Alíquotas: Está prevista uma redução na alíquota do IVA para atividades imobiliárias (estimada em 40% ou 60% dependendo da operação específica, como incorporação ou locação).
• Dedução de Base de Cálculo: Um ponto crucial é a possibilidade de deduzir o valor do terreno e de outros custos da base de cálculo, evitando a tributação “cascata”.
3. Locação de Imóveis: Pessoa Física vs. Jurídica
Uma das maiores preocupações reside na locação. Enquanto a locação por pessoa física permanece, a princípio, fora do campo de incidência do IVA (mantendo a tributação via IRPF), a locação por empresas (PJs) será impactada pelo novo modelo. A estratégia de holding patrimonial precisará ser revisitada para avaliar o novo custo tributário.
4. Créditos Tributários: A Grande Vantagem
O sistema de IVA é baseado na não cumulatividade plena. Isso significa que as empresas poderão se creditar do imposto pago nas etapas anteriores (insumos de construção, serviços de engenharia, honorários). Esse mecanismo é vital para manter a viabilidade financeira dos empreendimentos.
Conclusão
A reforma tributária não busca apenas simplificar, mas reorganizar a carga sobre o consumo. Para o mercado imobiliário, o sucesso no novo cenário dependerá de um planejamento tributário preventivo e de uma gestão eficiente de créditos.